如何应对房产买卖中常见法律纠纷风险

一、房产买卖法律风险常见情况

房屋买卖合同法律纠纷风险主要为以下情形

1、卖方一房二卖，一房多卖；

2、卖方突然要求加价；

3、贷款买房，款项未通过银行审批，买房无法足额付款；

4、房屋隐蔽质量问题；

5、房屋产权存在问题，例如无证房、小产权房、经济适用房、公租房、农村集体土地上建造的房屋等；

6、地方法律、法规及政府政策调整，例如限购、限贷等；

7、未避税等原因签订阴阳合同；

8、凶宅。

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二、那么针对这些法律风险该如何应对？

根据自身状况具体分析，不能一概而论，大体上可以从以下几个方面着手：

1、根据自己在买卖活动中的地位思考己方所要面对的主要法律风险。在市场交易中开发商、销售商、房产中介往往占据主导地位，很多买家抱怨合同无法修改，想的再多都没有用。现实案例常见的情况有时候可能合同真的无法修改，而自己又迫切需要购买选中的房产，最后捏着鼻子签了合同，履行过程中又发生纠纷。

我们不能先入为主的设定无法改变，很多时候看似无法改变，但只要你提出来，就会有影响，连思考都不愿意去尝试，那结局可想而知。提出意见，也可以通过变通的方式实现，这就需要生活智慧、法律智慧。

充分考虑衡量各种风险后，大体即可做出风险评估，值不值得这样去做，如果出现风险后，该怎么去应对，如何最大降低损失，这些都是需要在一开始就需要考虑的。

2、保存好交易活动中的所有材料，口头约定尽量用书面形式固定，不方便的也可以录音。打官司就是打证据，没有证据一切都是空谈。对自己不懂得，需要聘请专业的人员处理，不能因小失大，很多条款看似很美好，但无法履行或者隐藏附加条件等等，设立的陷阱普通人是无法知晓的。巧妙设定预抵押登记、房产抵押登记等等，保证房屋买卖产权过户的优先权。

3、严格调查房产的详细情况，例如产权、实际环境、背景状况等等。有些房屋发生过凶案，亦或者周边靠近墓地等等，如果己方很在意这些，签订合同后再以此反悔将会很被动，法律上对以凶宅等公序良俗为理由解除合同并没有明确规定，各地裁判结果不一。

4、在签订合同时务必详细，不能图一时省事。尤其是双方自行拟定房产买卖合同时，一定要设定具体可实施的定金条款、违约金条款，常见的是约定“承担违约责任”，这些看起来很好，但实践中往往效果不理想，无法执行，还需要增加举证难度。

在二手房买卖活动中，往往会签订两份合同，一份做交易备案用，一份是具体的履行合同。很多时候买卖双方只听房产中介说，自己并不清楚该如何设计，或压根不知道可以修改，有时候房产中介业务员自己都不知道能不能修改。

对合同中的交易时间点，例如付款时间、贷款时间、过户时间等要尤其敏感，要考虑遇到节假日等等该如何处理。房价不确定性就会增加交易变数风险。开始口头说好的“合同是格式的，我们不会这样做”，往往最后只有白纸黑纸的苦果。

总之，房屋买卖是大事，需谨慎，需专业。