借名买房请求权基础分析

案情简介

金某某与卢某1系夫妻关系，卢某1与卢某2系姐弟关系。卢某2与XX公司签订《房屋销售协议书》，约定：卢某2向XX公司购买系争房屋，价格1,132,000元。首期房款10万元（含定金10万元）签订本协议时支付，房款1,032,000元办理使用权进户手续时及将卢某2户口迁入前时全部付清，同日，XX公司出具10万元的收据一份，载明交款单位卢某2，收款事由购房订金。后金某某转账支付XX公司购房款702,000元，卢某1转账支付XX公司购房款33万元。2012年9月经核准，系争房屋产权登记至卢某2名下。后金某某、卢某1诉至法院，请求判令：依法确认上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋产权归金某某与卢某1所有。
法院审理后认为

根据已查明的事实及双方提交的证据，可以认定双方之间存在借名买房之事实。但基于房屋所有权归属的约定只能约束双方当事人，并不具有直接设立房屋所有权的法律效力，故金某某、卢某1在本案中起诉要求确认系争房屋所有权归属，不能得到支持。

为何法院已经认定了双方之间存在借名买房的法律关系，原告诉请确认案涉房屋为其所有的诉讼请求会遭到驳回呢？
律师解答: 借名人基于有效的“借名买房协议”会形成何种权利，是解决该问题的关键。对此，首先应区分债权和物权。

举个例子，购房者向开发商购买房屋，开发商基于双方的购房协议向购房者主张支付购房款，此为债权。购房者基于双方的购房协议向开发商主张过户房屋，此亦为债权。未办理过户时，房屋仍登记在开发商名下，开发商对房屋拥有对世的、排他的、绝对的所有的权利，此为物权。购房者可以债权主张物权变动，但是无法直接主张房屋的物权归其所有。

我国实行物权法定原则，即物权的设立、变更、转让及消灭均需依法登记，未经登记，不发生法律效力（法律法规另有规定除外）。故在上述例子中，即使开发商和购房者签了购房协议，购房者全额交付了购房款，在双方去办理过户登记前，案涉房屋的物权仍归开发商所有，购房者并未拥有物权，购房者主张房屋归其所有当然不能得到支持。

回归本案，借名人借用出名人的名义购买房屋，双方形成借名买房合同关系。借名人与出名人之间关于房屋所有权属的约定不具备直接确权的效力。在双方约定的转移登记条件成就的情况下，在未办理房屋过户登记前，借名人并不能直接依据借名买房协议对案涉房屋主张所有权确权，所以上述案例中金某某和卢某1要求确认房屋所有权归属的诉讼请求被法院驳回。但是由上所述，虽出名人不可以直接主张物权归属，但是可以以债权来主张物权变动，即出名人可以基于双方协议形成的债权向出名人主张将房屋过户登记在自己名下。

特别提醒：上文仅就单个案例进行分析，然而个案自有区别，我国亦非判例法国家，上文观点不可简单套用，具体问题还需结合个案具体分析。

附：部分省市地方司法文件规定

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发［2014］489号】第十条，借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

     广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法（2017）191号】第二十八条规定：借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。

《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017最新）》第23条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的 债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。