全国法院优秀案例分析：地下车位权属如何认定？

车位权属争议：“约定归属说”亟待立法完善。关于地下空间的权属（特别是地下车位的权属）一直存在着激烈的争论，主流裁判观点倾向于考察车位的规划情况。

小区车位及其配备标准的实践认定。小区车位不同于一般商业车位，有地面车位、地下车位和人防车位。根据物权法相关规定，小区规划的车位应该优先满足业主的需求，车位比例不足1:1的情况下，开发商有权拒绝业主购买多个车位。

裁判结果

随着国民经济水平的提高和城市化进程的发展，家庭汽车逐渐普及，成为人们不可或缺的出行元素，车位、车库的使用价值和商业价值也随之水涨船高。关于地下空间的权属（特别是地下车位的权属）一直存在着激烈的争论，是社会公众关注的焦点，也是法律人士、专家学者讨论的热点①。近年来随着多起典型案例的曝光，这种争论的激烈程度有增无减，这一问题亟待清晰、明确的立法予以解决。

地下车位的权属争议之所以万众瞩目，除了与广大业主的切身利益密切相关之外，还有在立法层面上至今存在空白等因素。由典型案例可知，主流的裁判观点还是倾向于考察车位的规划情况②。主要法律依据有：1.《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

持该观点者对上述法条的解读主要为③：1.法条明确规划内的车位“通过出售、附赠或者出租等方式约定”，那么在没有约定的情况下，该车位权属的“原始状态”又是如何呢？既然法条列明出售、附赠及出租等方式，故完全可以推知在没有这些约定的情况下，车位的“原始权属”是属于开发商的，否则又谈何出售、附赠、出租？2.法条明确占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故可推知规划内不存在上述情形的车位应归开发商所有。

而事实上，对于车位归属，历来存在开发商所有、业主共有、国家所有（人防车位部分）及约定归属四种观点之争④。《物权法》在起草过程中，就此问题采取了保守态度，采纳了约定归属说。而实践中约定归属的情况少之又少，从而导致争议不断。我们研究上述法条可知，法条并未明确没有约定的情况下，车位归属到底如何？而依法条行文做上述推定理解，在逻辑上尚有不严谨之嫌⑤。故上述观点只能作为司法裁判中的倾向性意见，车位归属问题仍亟待立法完善。

（一）关于小区车位

小区车位与一般的商业停车位不同，主要表现在两个方面：

第一，小区车位是作为配套设施纳入小区规划，然后报建、施工、交付使用的，车位与住宅小区的主体建筑具有密不可分的主从关系，相对楼房来说，车位具有一定的附属性和非独立性。因此，小区车位可以出售，但不能脱离小区住宅房屋而单独买卖，也就是说非业主勿卖⑥。

第二，按照建设部住宅小区规划建设的有关规定，住宅小区市政公用基础设施和公用配套设施的配建水平，必须与居住人口规模相适应。在住宅区需要建设一定数量的车位，规划部门是有明确规定的，开发商若不按规定建设车位，其规划设计方案就不会得到批准。也就是说，规划部门要求开发商建车位的目的，就是保证住宅小区内的居民车辆有地方停放，再直接一点说，这些车位是供住宅小区内的居民使用的，非业主勿买⑦。

（二）小区车位的分类

1.地面车位。一般地面车位的数量比较少，但大多数的小区基本上都有，而这种敞开式地上车位产权属于全体业主，归业主共同且免费使用。所以很多小区的地面车位都非常的抢手，在地面上的公共区域划车位，主要就是为了小区地面的停车情况更规范。由于小区地面上的车位属于全体业主，所以业主购买房屋，便拥有了社区的土地使用权，业主可以使用，但开发商或者物业无权处置⑧。

2.地下车位。地下车位分为两种，一种是计入公摊面积的地下车位，另一种则是没有计入公摊面积的地下车位。地下车位所占用的面积如果没有被计入业主的公摊面积之中，那么这部分车位的产权就属于开发商所有。通常开发商可以以合理的价格将车位出售给业主，当然也可以出租给业主。但要注意的是这种产权要在购房合同中体现，进行说明，即该部分不计入公摊，此时，产权才能归开发商所有。另一种计入了公摊面积的车位则开发商是没有权利出售的，既然这类车位是计入了小区的公摊面积的，那么这类车位就像小区的其他公共配套一样，供全体业主使用。不过小区的业主想要使用这类车位可不是免费的，作为停车使用，要有专门的管理人员，也就是物业公司管理、出租给业主使用，所获费用扣除管理成本后划入小区维修基金⑨。

3.人防车位。人防车位比较特殊，按法律规定人防车位由出资者使用管理，收益归出资者拥有，但目前人防车位的产权在法律上还是一个空白⑩。但事实上，在实际生活中，开发商出资建设人防车位，即享有该车位的收益权、使用管理权等。

（三）小区车位的配备标准

随着人们生活水平的提高，很多家庭都购买了私家车，但是不少小区的停车位不足，造成小区车位紧张的情况。因此很多消费者在购买商品房时，会注意小区的车位比。

车位比是指小区“总户数”与“车位总数”之间的比例。通常的表达方式为：“1：X”(1代表小区住户数量，X代表小区车位数量)。例：某居民小区有1000户居民，800个车位，则该小区的车位比即是1:0.8；某居民小区有1000户居民，1000个车位，则该小区的车位比即是1:1；某居民小区有1000户居民，1200个车位，则该小区的车位比即是1:1.2。

由于地区、开发企业品牌、广告推广公司的不同，各地对于车位比的描述方式有所不同，具体情况要以合同注释为准。按照惯例，车位配比要达到1：1以上，才能在一段时间内有效保证“停车不难”。但事实是，越是高端的项目，车位配比也就越高，因为售房的利润能够填补车位的造价;相反，一些定位不高的项目，车位配比则较低，很多刚需项目的车位配比只有1：0.6至1：0.8，即每户只配备了不足一个车位⑪。在这种情况下，无论是租车位还是买车位，一旦小区的入住率提高，车位就自然会供不应求。虽然不是每个人都有停车的需求，但在车位配比低的情况下，小区附近最可能出现的情况是乱停放现象严重、交通拥堵，甚至会由此而导致安全隐患，影响居住体验，这也是为什么笔者认为刚需购房者也应该关注小区的车位配比。考虑到很多小区的停车位紧张，立法上也作出了相应规定，如根据物权法相关规定，小区规划的车位应该优先满足业主的需求，车位比例不足1:1的情况下，开发商有权拒绝业主购买多个车位⑫。

注释：

1. 参见韩秀贞：《论小区的停车位权属》，华东政法大学2013年硕士学位论文。

2. 参见王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》2016年第5期。

3.参见陈静：《区分所有状态下小区停车位的权属问题研究》，华东政法大学2018年硕士学位论文。

4.参见朱永光：《小区停车位归属研究》，中国海洋法学2018年硕士学位论文。

5.参见陈静：《区分所有状态下小区停车位的权属问题研究》，华东政法大学2018年硕士学位论文。

6.参见金凤：《略论住宅小区车库的权属》，载《贵州师范大学学报》2019年第4期。

7.参见金凤：《略论住宅小区车库的权属》，载《贵州师范大学学报》2019年第4期。

8.参见张顺博：《住宅小区停车位权属探究》，吉林大学2018年硕士学位论文。

9.参见张顺博：《住宅小区停车位权属探究》，吉林大学2018年硕士学位论文。

10.参见金凤：《略论住宅小区车库的权属》，载《贵州师范大学学报》2019年第4期。

11.参见张顺博：《住宅小区停车位权属探究》，吉林大学2018年硕士学位论文。

12.参见朱永光：《小区停车位归属研究》，中国海洋法学2018年硕士学位论文。