未办理产权证，拆迁安置的房屋如何认定权属？

来源：本站|发布时间：2022-11-12|浏览次数：570

案情简介：

原告A公司拥有一栋三层的房产，每层的建筑面积均为168.94平方米，共计建筑面积506.82平方米。因城镇旧城改造，对前述房产在内的该区域的原有建筑物纳入征收拆迁范围，被告B公司作为旧城改造项目的房地产开发商，按照政策需要由被告对被拆迁人进行安置。由此A公司与B公司双方分别在2009年11月10日、2009年11月19日对拆迁安置、补偿等事宜召开会议进行正式磋商，第一次达成拆迁方案为“B公司拆迁A公司房屋一楼168.4㎡、二楼、三楼各168.4㎡，返还一楼门面493.3㎡，二楼493.3㎡，三楼493.3㎡，A公司补偿差价830万元，B公司补地下车位两个给A公司，2010年元月份A公司预付款300万元，余款在房屋移交后补清”；第二次达成方案为“同意以1208万元购量增加688.9㎡，三楼共计688.9×3=2,066.7㎡”。通过前期磋商谈判，确定安置补偿方式为“拆一还一，产权调换，还房面积超过拆迁面积时补偿差价”。

2010年3月19日，原告A公司（甲方）与被告B公司（甲方）签订《商品房预订协议》，载明：“第一条：乙方预定13.14幢（号）原A公司拆迁地一、二、三层，甲乙双方现预测乙方预定房屋套内建筑面积2066平方米，甲方交房后以实测套内建筑面积计算，但不得少于2066平方米。第二条：经过双方友好协商，该房屋除去补偿乙方拆迁的面积部分外，经甲乙双方协商的房屋价格，乙方另补偿甲方超面积部分的房屋总价款为人民币1,208万元（暂定价款，甲方交房后双方再进行计算）。第三条：付款方式，乙方在2010年3月31日前支付定金人民币1,000万元给甲方，作为商品房预付款。在甲乙双方签订商品房买卖合同后，乙方支付的预付款转为房价款，余款208万元在该楼封顶时一次性付清。第四条：交付期限，甲方应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本协议约定的商品房交付乙方使用。”。

A公司按上述《商品房预订协议》约定于2010年3月23日分两次向被告B公司支付超面积部分的购房预付款各500万元，合计1,000万元，于2012年6月6日又支付预付款208万元，共计支付预付款1,208万元。

预定的房屋在2012年6月6日之前就已经建造完毕，后在原、被告未签订正式商品房买卖合同或拆迁安置补偿协议，也未正式办理商铺、车位交付手续，并被告不认可已交付商铺、车位的情况下，原告于2012年6月6日开始使用位于新建的房屋一处三层商铺至今，但还未将产权登记在原告名下。

后原告分别于2018年1月3日、2018年3月7日两次致函被告，请求被告协助办理商铺产权证，但被告接收后未予回复及协助办理产权证，为此原告诉至本院，请求支持其前述诉讼请求。

对A公司实际使用的三层商铺的面积经测绘一楼商铺建筑面积为646.11㎡（套内建筑面积635.13㎡）、二楼建筑面积507.92㎡（套内面积417.81㎡）、三楼建筑面积700.05㎡（套内建筑面积628.35㎡），共计建筑面积1789.16㎡、套内建筑面积1681.29㎡。

裁判理由：

双方所达成的《商品房预订协议》，是以对原告的原有房产进行拆迁、消灭原有物权为前提，由被告在拆迁的土地基础上重建商品房，以产权调换方式对原告进行安置、设立新的物权而订立的协议，本质是拆迁安置协议。原告作为丧失了原有物权的被拆迁人，国家政策与法律都进行了特殊保护，应保障被拆迁人受到优先安置的权益。基于签订协议时还未建设房屋，对具体的竣工后的房屋坐落、房间格局、面积等都无法确定，但在《商品房预订协议》中初步确定了原告应享有的最低安置面积，并确定了超出原拆迁面积部分的差价补偿方案，也即安置后的房屋在原拆迁面积的基础上，还以有偿方式增加安置面积，可见双方对房屋的交付已经达成了具体的意向性意见，对被告具有约束力。

在房屋竣工后，原告于2012年6月6日开始使用建筑面积1789.16㎡、套内建筑面积1681.29㎡的商铺，至今双方未因原告使用商铺发生争议，视为被告已经按照《商品房预订协议》对原告进行了房屋交付，原告也进行了接收。虽还未办理接房手续，一方面被告应对商铺的使用状态明知，基于被告有交付原告房屋的义务，其虽不认可是对原告进行交付房屋，但也不要求原告返还房屋，以默认方式完成了建筑面积1789.16㎡商铺的交付，这一默认状态长达七年之久，另一方面被告一直未要求原告补足差欠的商铺面积，并以《商品房预订协议》为依据对商铺实施占有，双方均以默认方式变更了《商品房预订协议》中的交付面积，认可了最终的面积1789.16㎡，这部分商铺的位置、用途均已特定指向。拆迁安置协议不同于商品房买卖合同，不需要严格的形式要件及具备标的、数量、价款、违约责任等主要合同条款，拆迁安置协议的关键在于对拆迁房屋、安置方式进行约定，也就是拆迁安置协议并非传统的债权债务性质的合同，而是产生消灭物权、设立物权的法律事实行为，带有能直接引起物权变动的性质，因此对合同价款的约定并非必备条件，本案中虽未明确超出被拆迁面积以外安置房屋的应补价款，但这并不影响拆迁安置协议的成立及生效，并且可以明确的是应补价款在原告已付购房款1208万元范围以内，对于具体的金额，双方应本着尊重历史、诚实信用、公平的原则处理，另行协商或诉讼解决。

本案中已因默示交付而原告取得了商铺的物权，不仅在原拆迁面积范围内享有物权，超出拆迁面积以外的1282.34㎡（1789.16㎡-506.82㎡）也享有物权。因为超出部分并非独立存在，双方未签订单独的商品房买卖合同，超出部分与拆迁面积部分是不可分割的整体，超出部分依附于拆迁部分，是以存在拆迁安置事实为前提，具有从属性、附属性，因此超出部分不能作为商品房买卖来看待，全部面积1789.16㎡是作为一并安置的对象，原告对这两部分均具有优先享有物权的权利，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，本院确认原告对位于瓮安县华都嘉园面积为1789.16㎡的商铺享有所有权。

裁判结果：

原告A公司对涉案建筑面积为1789.16㎡的商铺享有所有权，被告B公司在本判决生效后六个月内协助原告A公司办理前述商铺的不动产权证手续。

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